建築物環境衛生管理技術者（ビル管理士）がいなくて困る！ビルメンコンサルが選任をお手伝い
特定建築物は法律で管理が義務付けられています。
建築物環境衛生管理技術者（ビル管理士）は有資格者が少ないため、適任者が見つからないとお悩みのビルオーナーさんも多いのではないでしょうか。
感染症予防などの環境衛生への関心が高まりつつあるため、オフィスビルやテナントの入居者は建物内で快適に過ごせるかを重要視しています。
建物の管理が行き届いていない場合、法令違反による罰則や入居率低下のリスクの可能性も考えられるのです。
本記事では建物の管理を適切におこないたいオーナー様向けに、ビル管理士が不在時に起こるトラブルのほか、適任者が見つからないときの解決策を紹介します。
建築物環境衛生管理技術者（ビル管理士）の兼任条件が緩和
オフィスビルや商業施設・学校など一定の基準を満たした特定建築物は、ビル管理士の専任義務があります。
令和4年4月の法改正により有資格者一人で複数の建物を管理する条件が緩和され、複数建物の兼任が可能になりました。
兼任が認められる具体例は、以下の通りです。
- 規模や構造設備、維持管理状態が似ている特定建築物
- 同じビル管理業者が維持管理をおこなっている特定建築物
- 業務の遂行に支障がないことが確認できる範囲内（制限なし）
- 兼任する建物の状況を定期的に確認し、トラブル時にすぐ対応可能
条件を満たせば兼任する建物数に制限はありませんが、一人が同時に管理できるのは多くありません。無理のない範囲でおこなうことが大切です。
建築物環境衛生管理技術者（ビル管理士）の有資格者は少ない
ビル管理の需要が高まる一方、ビル管理士の確保は難しいのが現状です。
その理由は試験の合格基準が厳しく、毎年の合格率は全体の約20％程度。試験のほかに業務に携わった経験が必須で、試験を受けるハードルも高いとされているからです。
また、管理会社に属さないビル管理士もいるため、業者も見つけるすべがなく人材確保に難航するケースも挙げられます。
ビルオーナーや管理会社、双方が有資格者を探すのに苦労する声も多く、空室率や設備トラブルの増加など、さまざまな問題が発生しています。
建築物環境衛生管理技術者（ビル管理士）不在によるリスク5選
こちらでは、ビル管理士が不在によるリスクを5つ解説します。
トラブルが起きて困惑する前に、ビルオーナーは技術者を選任する必要があります。
技術者不在によるリスクを把握すると対策をおこなえるため、参考にしてください。
①法令違反による罰則
ビル管理による法令は変化し続けるため、ビルオーナーは法改正に対応できる技術者の確保が求められます。
ビル管理に関する法令は年々厳しくなっており、建物管理の責任はオーナーが負うことになっています。ずさんな管理の場合、罰則を受ける可能性があるため注意してください。
特定建築物の「30万円以下の罰金」にあたる刑法の罰則は、具体的に以下の通りです。
- 建築物環境衛生管理技術者の選任義務違反・虚偽の届け出をした場合
- 帳簿書類を備えなかった・虚偽の記載をした場合
- 都道府県知事の求める報告・検査に対して報告を怠った場合
- 都道府県知事からの改善命令に従わない場合
ビル管理法の基準に適してないからといって、すぐ罰則や行政措置の対象になることはありません。しかし、テナント入居者の健康を害する恐れがある場合は都道府県知事や保健所長の改善命令が出されます。
②テナントの健康被害
ビル管理士は建築物の衛生管理・設備管理を担当するため、不在の際はテナント内の健康を害する可能性があります。
昨今のコロナウイルスの影響により環境や健康問題を意識する人が増加し、建物の衛生環境を重視する人が増えています。
そのため、オフィスビルやマンションの入居者は空気循環を気にするようになり、環境・衛生問題に関するクレームも増加傾向にあるのです。
入居者が快適に過ごすためにも、ビル管理士の専門的な知識とスキルが必要になります。
③ビル資産価値の低下
ビル管理士が不在の建物は、設備管理が行き届かないので老朽化を加速させます。
修繕コストが上がるため、ビルの収益率を悪化させるほかにも資産価値の低下を招くでしょう。
また、ビル購入や投資を考える人にとって、設備管理が徹底されているかは重要な判断材料になります。資産価値の低下を防ぐために定期的なメンテナンスは必須なのです。
④収益悪化
衛生・設備管理の不備はテナントの快適性が欠け、入居者の退去につながります。
管理が行き届いていないビルは建物の魅力が低くなり空室率が上がります。
空室率が目立つと入居希望者から「何らかの問題があるのではないか」と悪い印象を与え、運営が難しくなるでしょう。その結果、賃料収入が減りビル経営の赤字を招きます。
⑤事故発生のリスク
ビル内の事故を防止するには、定期的なメンテナンスは必須です。
とくに昇降機など、利用者の安全に直結する設備は技術者のメンテナンスが欠かせません。
ビル内で事故が発生した場合、オーナーは民事・刑事上の責任を追う可能性があるため、日ごろから建物設備に目を向け点検をおこなってもらう必要があります。
建築物環境衛生管理技術者（ビル管理士）がいない際の解決策
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しかし、ビル管理士の有資格者は限られており、選任したくても探せず困っている方も多いのも事実です。
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特定建築物には有資格者を専任し、ビルを適切に管理する義務があります。
令和4年の法改正により兼任可能になったものの、ビル管理士を探すのは難航しているため技術者不足は
ビルオーナーにとって大きな課題です。
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